请问2018杭州房价分析(购房时需要考虑哪些东西)

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来源:未知 发布日期:2018-05-06 11:06 浏览:62次

      未能抛得杭州去,一半勾留是此湖。2017年的G20峰会和亚运会申办成功已经让大家意识到了杭州的魅力,也让大家惊诧杭州房价上涨之快。数据显示,2015年-2017年,杭州普遍房价上涨累计超50%。

      亚运会申办、城中村改造、阿里巴巴独角兽的带动作用、杭州政府力度日益加大的人才吸引政策、不断增加的净常驻人口。上有天堂下有苏杭的美丽西子杭州,2018房价会呈现怎样的走势呢?分析的一般方法有哪些,又可以给刚需自住者怎样的思考?

2018杭州房价分析(购房时需要考虑哪些东西)

工具/原料

  
政府规划
经济学知识
思考

方法/步骤

  
第 1 步

        首先,我们需要了解决定房价的根本因素和影响因素。根据西方经济学价值规律、微观经济学供求关系,我们知道:价格由价值决定,并围绕价值上下波动,这个波动主要受到供求关系的影响。 对于一般房子而已,其价值由其使用属性决定,即其居住属性、户口、学区等,一线城市因户口、学区及城市配套好而产生较高的溢价,而二三线城市的房产均价则显著小于北上广深,这是价值决定价格的第一表现。

        

2018杭州房价分析(购房时需要考虑哪些东西)


第 2 步

      其次,对于购房者而已,当他已经选定好未来将要发展的城市时,价值因素就不再是其所需考虑的,此时主要考虑未来价格变动并选择合适的购买时间点。这里我们主要分析影响房价未来变动的因素,即供求分析。

     影响房价未来上涨或下跌的因素: 

     2.1、供给端:政府规划、土地供给与库存

     2.2、需求端:城市新就业人口的首套房刚性需求、城市宽裕人群的二套房改善需求、投资者的投机需求。

     2.3、其他因素:政策限价政策、市场情绪等。

       


第 3 步

     供给端分析。这里主要考虑政府规划和土地供给,政府规划决定城市未来发展的着力点,象征着未来发展的核心区;而土地供给是房地产开发商进行土地开发的前提,当土地供给较少时,会出现供不应求的情况,土地价格会溢价上涨自然也会引发房地产企业的疯狂竞拍土地,导致成本上升,抬高房价。

    3.1政府规划:政府规划决定未来城市发展的重心,根据《杭州市城市总体规划(2001-2020年)》(2016年修订),未来杭州将形成两主七副多点的布局。其中,钱江新城和钱江世纪城主中心板块,发展定位为杭州市的政治、经济、文化新中心和钱塘江金融港湾核心区。此外,七个副中心,分别为江南副中心、下沙副中心、临平副中心、大江东副中心、城西科创城市副中心、城北副中心、富阳副中心,将承担区域性经济副中心的功能。

     政府规划决定着未来板块上涨的核心点,在该规划下,未来钱江新城与钱江世纪城将成为杭州主要城市中心,必将带动周围房价的一轮上涨。此外,在2022年亚运会的预期下,房价预计还将有上涨的空间。

     3.2土地供给与库存:数据显示,2010-2017年,杭州市土地出让面积一直处于较低水平,其中2015年杭州市土地出让面积379万方,出让金631亿元;2016年出让532万方,出让金1598亿元;2017年出让586万方,出让金2025亿元。我们看到,土地出让面积于近年呈现平复的态势,但土地出让金却逐年增长,这也引发了杭州商品房楼面价的上涨。预计2018年或将持续这种情况。此外,截至2018年4月,住在杭州网披露杭州市可售商品房数量库存不超过两个月,若后期不加大土地供给,一手商品房市场或将持续这种态势。

    此外,从2018年一季度土地拍卖价来看,大多数土地溢价封顶销售,因土地价决定房地产企业主要成本,这或将这长期拉高未来的房价水平。

     从供给端的分析看,杭州市政府未来规划是对杭州未来房价的利好,而土地供给的短缺或在短期内抬升房价上涨的态势,从长期看,土地拍卖价的提高将拉升中长期商品房销售的价格水平。

2018杭州房价分析(购房时需要考虑哪些东西)

2018杭州房价分析(购房时需要考虑哪些东西)


第 4 步

     需求端分析:需求端主要包括城市新就业人口的首套房刚性需求、城市宽裕人群的二套房改善需求、投资者的投机需求。

    4.1城市新就业人口的首套房刚性需求:根据半月法弹数据显示:2015-2017年杭州市常驻人口呈现显著上升的态势,各年度人口净增量分别为12.6万人、17万人和28万人。2018年互联网热文《逃离北上广》开始蔓延,随着北京上海等一线城市高额房价下的强烈溢出效应,越来越多的年轻人选择于杭州择业。首套刚性房的购房需求呈现上升态势。

    4.2二套房改善需求:二套房改善需求受人口净流入影响不大,主要受改善房(中高端住宅)供给和市场利率的影响。截止2018年5月,多家银行上浮二套房贷款利率30个百分点,且主城区改善房供给有效,这压抑了二套房购房者的需求。

    4.3投机者的投机购房需求:党的会议指出:”房子是用来住的,不是拿来炒的“,配合该政策,杭州市政府提高杭州买房投机者门槛,指出非杭州户口购房需交满社保2年以上;此外,2018年4月,杭州市住房办规定,未来所有新增住宅将进行摇号政策,优先提供无房家庭的刚性需求。种种政策拉低了投机者的投机需求。

2018杭州房价分析(购房时需要考虑哪些东西)


第 5 步

     其他因素分析:其他因素主要包括政府限价政策与市场情绪。从当前的政策看,自2018年4月起,杭州市所有新增商品房均需采取摇号方式进行销售,且摇号申报价格将采取限价。2018年4月12日,首家摇号销售商品房方案出炉(和家园臻园),其40%无房家庭优先政策大大利好了无房的刚需家庭,进一步落实“房子是用来住的,不是拿来炒的”理念。随着摇号政策的进一步落实,2018年5月及以后将有愈来愈多的房源进行摇号销售,政策的利好将带动市场情绪的变化,从2017年的全款买房到2018年的摇号限价,越来越多的购房者开始迈入摇号市场,市场情绪短期看呈现小幅稳定,长期还需取决于政府未来政策力度水平和供给端情况。


第 6 步

    综合以上分析,得出结论:1.从价值规律看:杭州准一线城市的定位,配套设施的完善提升,城市经济水平与吸引力的扩大,其杭州房价存在升值的价值基础;2.从供求和其他角度看:供给端政府土地供给有限,但稳中有增;需求端刚性房需求增加,投机需求和改善需求下滑;供需力量博弈均衡,价格或维持在现有水平。2018年与未来杭州房价的情况,主要看政府政策力度、土地供给与拍卖价的影响,从党的“房子是用来住的,不是拿来炒的”和中央经济会议要“维稳,防范系统性金融风险”的角度看,未来房价或将稳定在现有的价格基础上,呈现小幅稳定的上涨态势。

本经验纯属个人观点,欢迎指正。

  

注意事项

  
本经验纯属个人观点,欢迎指正。
实际上,市场情绪在短期内会对房价有较大的影响,因市场情绪较为复杂,本经验未对其进行深入分析
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